A lei, e mais precisamente o Código Civil, lista diversos deveres do síndico, como cuidar da área comum e sua manutenção, seguir e fazer seguir as decisões decididas nas assembleias, manter o seguro do condomínio em dia, entre muitas outras obrigações.
Mas, com grandes poderes, vêm grandes desafios, confira o que o síndico pode ou não fazer!
E por ser uma responsabilidade enorme, a de gerir um condomínio, como saber qual o limite dos seus poderes como síndico? Afinal, são tantas as situações inusitadas que podem ocorrer durante a gestão, que fica difícil saber até onde vai o poder do gestor.
“É importante que o síndico saiba que seu poder vem das decisões assembleares e da opinião da maioria. Caso tenha alguma dúvida, o ideal é chamar uma assembleia para dividir com a comunidade a responsabilidade sobre alguma questão pontual”, explica Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.
Pensando nisso, elaboramos abaixo uma lista do que o síndico pode ou não fazer, e em quais condições!
O SÍNDICO PODE:
- Cobrar os devedores do condomínio, nos termos acordados pela convenção condominial, de maneira amigável.
- Dividir com a comunidade o número de unidades inadimplentes, assim como quais são e o total da dívida.
- Contratar e demitir funcionários, desde que a decisão não impacte nas contas do condomínio.
- Fazer cumprir o que está na convenção e no regulamento interno, incluindo aí multar os moradores que estejam infringindo as regras.
- Executar obras emergenciais, como um cano que estourou e precisa de reparo imediato. Para isso, porém, vale salientar que não precisa ser síndico, qualquer condômino pode estar à frente a situação, que pede uma ação imediata.
- Executar campanhas de conscientização junto a moradores e funcionários sobre os mais diversos temas.
- Contratar uma administradora, conforme o artigo 1348 do Código Civil, que diz: “O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”. O ideal, porém, é que ao trocar de prestadora de serviços, a escolha seja comunicada na próxima assembleia.
- Pagar em dia as contas do condomínio e seguir o que foi acordado na previsão orçamentária.
- Cobrar que os serviços executados no condomínio sejam feitos de acordo com os contratos acordados entre os prestadores de serviço.
- Dar plantão presencial, uma vez por mês, para conversar pessoalmente com os moradores e tirar suas dúvidas.
- Sugerir melhorias nas regras da coletividade e de uso das áreas comuns, a serem votadas e aprovadas em assembleia.
- Compartilhar tomada de decisões com o corpo diretivo. Isso não exime o síndico da sua responsabilidade, mas ajuda a justificar informalmente a necessidade de medidas e decisões mais imediatas do dia-a-dia.
- Acompanhar de perto o trabalho dos funcionários do condomínio – sejam orgânicos ou terceirizados.
- Ajudar moradores a tentarem se entender pelo diálogo, quando há reclamações envolvendo as partes.
- Cobrar dos moradores que lhe apresentem um plano de obras, dependendo da benfeitoria a ser realizada em sua unidade, antes do início da mesma, nos moldes da NBR 16.280. – Saiba mais sobre a NBR 16.280
O SÍNDICO NÃO PODE:
- Cobrar os devedores de forma extensiva e ou a constranger os moradores.
- Expor nome e número da unidade devedora em locais como quadro de avisos ou elevador – e nem deixar de cobrar os devedores.
- Conceder descontos aos inadimplentes como parte do acordo.
- Negligenciar regras de convivência e deixar de advertir e multar moradores transgressores das normas.
- Proibir a entrada de visitantes autorizados pelas unidades, de acordo com o que está previsto nas regras do empreendimento.
- Contratar serviços que impactem no equilíbrio das contas do condomínio, como obras não emergenciais ou de ‘embelezamento’ sem contar com anuência prévia da assembleia.
- Deixar de prestar contas anualmente ou quando requisitado.
- Não se comunicar bem com os moradores, deixando de responder perguntas, por exemplo.
- Reter documentos quando for deixar sua gestão.
- Deixar vencer contratos como de seguro do condomínio e de manutenção dos elevadores.
- Não atualizar documentos como o AVCB quando o mesmo vencer.
- Tomar partido em conflitos envolvendo moradores, escutando mais um lado do que outro, ou multando um condômino com base apenas na palavra de outro.
- Invadir a intimidade dos moradores, como entrar na unidade sem a permissão dos mesmos.
- Ser grosseiro no trato com os funcionários, sejam eles orgânicos ou terceirizados.
- Permitir que moradores façam reformas as nas unidades sem ter um plano de obras em mãos.
- Deixar de comunicar aos moradores quando o condomínio for acionado judicialmente.
- Deixar de pagar compromissos do condomínio, como direitos trabalhistas de funcionários, ou contratos, ou vencer o laudo do para-raios.
- Usar o fundo de reserva para pagar as contas do dia a dia.
Como nem tudo é preto no branco existem situações que não cabem em “pode” ou “não pode”. Nesses casos, o mais indicado é convocar uma assembleia, mesmo o síndico, teoricamente, podendo tomar essas decisões. Confira:
Contratar e demitir funcionários: A princípio, e pela lei, o síndico pode, sim, contratar e demitir funcionários. Porém, quando a situação for impactar nas contas do condomínio, como uma grande indenização a um funcionário, por exemplo, ou trocar a mão de obra orgânica pela terceirizada, o ideal é que a decisão passe pelo crivo de uma assembleia. Assim, o gestor divide a responsabilidade dessa decisão com toda a comunidade.
Contratação de portaria remota: na esteira de que o condomínio pode contratar e demitir funcionários e serviços, o síndico poderia, a princípio, optar pelo serviço, caso o mesmo não impactasse nas contas do condomínio. Porém, como sua implementação causa uma mudança na cultura do local – e pede mudanças de comportamento – o ideal é que essa decisão não seja tomada sozinha.
Atualizar AVCB: caso o condomínio já esteja de acordo com a lei, e seja necessário apenas pequenos reparos, o síndico pode levar a situação adiante, provavelmente porque os custos já estavam previstos. Porém, caso o condomínio precise passar por diversas alterações, com aumento dos gastos, o melhor é chamar uma assembleia para explicar a situação. Além de alertar a todos sobre a questão da segurança, já é possível aprovar as benfeitorias necessárias para que o empreendimento se adeque à lei.
Entrar em unidade sem anuência do morador: via de regra o gestor não pode entrar nas unidades sem a autorização. Há casos, porém, em que é possível ter que entrar no local, como suspeita de vazamento de gás ou de água, que estejam botando a coletividade em perigo. Se for este o cenário, o indicado é que o síndico entre no local sempre acompanhado de pelo menos uma testemunha.